價漲、坑多、風(fēng)險激增——誰制造了學(xué)區(qū)房“只漲不跌”的神話

5平方米售價190萬元、14平方米400萬元竟成了“高性價比”、不為住人只求名校名額……又到一年義務(wù)教育階段招生季，不少家長再次傾其所有加入天價學(xué)區(qū)房“擊鼓傳花”的戰(zhàn)團(tuán)，只為讓孩子獲得一個“好小學(xué)”的入學(xué)資格，同時堅(jiān)信學(xué)區(qū)房不會貶值。

記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，價格飆升的學(xué)區(qū)房已成為中介口中輪番炒作的投資品、百姓眼中的“績優(yōu)股”。隨著各地區(qū)入學(xué)政策不斷調(diào)整，把錢砸在學(xué)區(qū)的風(fēng)險也不斷凸顯，但種種不確定性和陷阱似乎依然阻擋不住人們的熱情。

每平方米均價超過30萬元：通往名校“捷徑”？

教育部日前發(fā)布了《關(guān)于做好2015年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，要求今年北京等24個重點(diǎn)大城市100％的小學(xué)實(shí)現(xiàn)劃片就近入學(xué)。在“條子生”“共建生”的路子被堵之后，一些家長看到了另一條通向重點(diǎn)名校的捷徑——購買學(xué)區(qū)房。

為兒子上學(xué)的事情，湖北武漢的劉先生可謂費(fèi)盡周折。一家人原先住在武漢市武昌區(qū)一湖景房，但考慮到兒子上學(xué)可能會被劃到普通小學(xué)，劉先生最近時常跑到5公里開外的育才小學(xué)周邊物色二手房。“雖然都是80年代的舊房，但均價都到了每平方米2萬多元，還非常緊俏，一猶豫就買不到了。”

一名中介工作人員告訴記者，現(xiàn)在正是擇校期，學(xué)區(qū)房價格一直在上漲，好的房源每平方米上漲數(shù)千元仍一房難求。盡管附近二手房市場低迷，但學(xué)區(qū)房幾乎是“出來一套賣一套”，且價格比周邊同類型商品房高出一倍左右。

家住北京四惠的高先生與劉先生有著類似的經(jīng)歷，因戶籍所在地沒有“名校”，他在離家15公里外的木樨地又買了一套北京小學(xué)走讀部的學(xué)區(qū)房。“40平方米的老房子，均價近每平方米6萬元。一是為了孩子，二是學(xué)區(qū)房不會掉價，咬咬牙貸款買了”。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在北京教育資源集中的東、西城核心區(qū)，只要是被劃進(jìn)名校學(xué)區(qū)，一些老舊的樓房、沒有衛(wèi)生間的平房也能賣上大價錢。北京市東城區(qū)一家中介機(jī)構(gòu)銷售人員介紹，豆瓣胡同有一處北京史家小學(xué)的學(xué)區(qū)房，5平方米的小單間售價190萬元，每平方米均價超過37萬元。

在北京實(shí)驗(yàn)二小附近街道兩旁，到處貼著售賣學(xué)區(qū)房的信息，大多是小戶型房，有的還標(biāo)明是自建，均價多在每平方米20萬元以上。一套報價400萬元的14平方米小房子，被中介推薦為“高性價比房”。

中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，一些學(xué)區(qū)房的升值空間都非常大，一些家長等孩子畢業(yè)之后再賣房，就會發(fā)現(xiàn)已經(jīng)“翻了幾倍”。

買房即入學(xué)？天價背后多少“陷阱”

每年4月是學(xué)區(qū)房購房高峰期。5月份，許多地方小學(xué)都按照劃定的招生范圍開始招生，考慮到辦理按揭、房產(chǎn)證等時間，許多家長提前搶購學(xué)區(qū)房。但購買了學(xué)區(qū)房是否就意味著孩子能上名校？

記者發(fā)現(xiàn)，各地幼升小、小升初政策每年都會有一定調(diào)整，一旦缺乏對政策的研究，盲目聽信中介或房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳的一面之詞，有可能“占坑”不成“蝕把米”。

以北京西城區(qū)為例，4月初，西城區(qū)最新入學(xué)政策明確規(guī)定，每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購房人直系子女入學(xué)一次，并需要提供一年以上的租房完稅證明，還要有房主簽字的知情同意書。政策還要求房屋適宜居住，能保證兒童安全。

朝陽區(qū)的新政策則要求，對于學(xué)位緊張的地區(qū)，每戶6年內(nèi)只提供一個學(xué)位；9年一貫制學(xué)校，每戶9年提供一個學(xué)位；年限控制標(biāo)準(zhǔn)由學(xué)校自主掌握。

一名曾經(jīng)的學(xué)區(qū)房購買者稱，在購買二手學(xué)區(qū)房前一定要簽訂落戶協(xié)議，確保原房主的戶口在交易完成后立即遷出。此外，還要了解學(xué)校的戶口政策，確保符合有些學(xué)校規(guī)定的“一房一名孩子入學(xué)”的約束政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，純粹為了上學(xué)名額，購買居住價值很低但單價很高的房子，比如面積很小的“落戶房”甚至平房等都有很大的風(fēng)險。很多學(xué)校每年會根據(jù)招生情況或其他一些不確定的因素，對學(xué)校周邊小區(qū)范圍的劃分做出一定調(diào)整。押寶的“學(xué)區(qū)房”一旦失去價值，價格也會隨之直線下跌。

怪相背后的拷問：如何讓學(xué)區(qū)房“瘋牛”止步

關(guān)于天價學(xué)區(qū)房的諸多新聞早已屢見不鮮，而因?qū)W區(qū)房引起的各種爭論也不時沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

近日，網(wǎng)友薛小姐千挑萬選花700萬元購買的學(xué)區(qū)房，因政策調(diào)整而沒了入學(xué)資格。對此她痛聲疾呼：“難道700萬元就這樣打水漂了？誰來為我們的損失買單？開發(fā)商的虛假宣傳不該受到懲罰嗎？”

為遏制學(xué)區(qū)房價格飆升勢頭，一些地方嘗試推行“多校劃片”。21世紀(jì)教育研究院研究員熊丙奇表示，即使片區(qū)內(nèi)有多個小學(xué)和初中，但大家都想上名校，誰也不愿自己的孩子上薄弱的學(xué)校，家長暗地里還是會堅(jiān)持“擇校”。“‘多校劃片’也不能破解學(xué)區(qū)房價格居高不下的難題。”

教育部日前印發(fā)通知，明確要求各城市合理確定片區(qū)范圍，緩解“學(xué)區(qū)房”問題。教育專家表示，招生地段的劃定和調(diào)整應(yīng)透明操作，采取向社會征集意見甚至聽證會等形式，確保既有利于教育部門和學(xué)校，也有利于群眾。

受訪專家認(rèn)為，學(xué)區(qū)房怪相的背后是教育資源分配不均衡的尷尬。李國政說，要走出“學(xué)區(qū)房”怪圈，需要進(jìn)一步均衡教育資源，向薄弱地區(qū)和薄弱學(xué)校傾斜，加強(qiáng)對薄弱學(xué)校師資力量培訓(xùn)和建設(shè)，通過與名校共建、教師輪崗等方式提升薄弱學(xué)校的教育能力。同時，應(yīng)取消學(xué)校排名等一些容易誤導(dǎo)家長擇校的評比，營造公平的教育環(huán)境。

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