投資社區(qū)商鋪，如果能避開(kāi)“冷鋪因子”，則能使得投資風(fēng)險(xiǎn)大大降低。據(jù)了解，自年初以來(lái)，住宅價(jià)格不斷攀升，但社區(qū)商鋪的價(jià)格上漲速度并不快，這讓投資者看到了投資機(jī)會(huì)。但專家表示，投資商鋪并不是一件很簡(jiǎn)單的事情，需要注意的事項(xiàng)頗多，諸如避免投資到“冷鋪”就是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　要做到安全投資，其中最重要的一點(diǎn)就是學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)社區(qū)商鋪中的“冷鋪因子”，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)避開(kāi)它。那么，如何才能發(fā)現(xiàn)商鋪中的“冷鋪因子”，記者通過(guò)實(shí)地采訪，以期給讀者提供一些參考。

　　遭遇“冷鋪”收益差

　　一鋪養(yǎng)三代？江蘇的蘇先生就不這么認(rèn)為。4年前，蘇先生在閔行區(qū)的古美西路上一次性購(gòu)買(mǎi)了兩套社區(qū)商鋪。單價(jià)約15000元/平方米，相對(duì)來(lái)說(shuō)并不貴，因?yàn)槠鋾r(shí)周邊公寓價(jià)格也達(dá)到了7500元/平方米。他說(shuō)：“我特地做了一下比較，發(fā)現(xiàn)商鋪為住宅價(jià)格的1.6倍，這種情況剛好處在合理范圍內(nèi)。”有過(guò)商鋪投資經(jīng)歷的蘇先生知道，一般情況下，商鋪的價(jià)格只要不超過(guò)住宅價(jià)格的2倍，就具有投資價(jià)值。

　　但隨后的經(jīng)歷便讓蘇先生感到有些后悔了，因?yàn)樗麅H僅關(guān)注商鋪的價(jià)格，而沒(méi)有考慮到社區(qū)商鋪的其他屬性，比如所處地段、未來(lái)業(yè)態(tài)定位等方面，因此這兩套商鋪并沒(méi)有給他帶來(lái)滿意的投資收益。用他自己的話來(lái)說(shuō)，就是“還不如投資住宅”。

　　商鋪周邊分布有平陽(yáng)綠家園、春江錦廬、平陽(yáng)新村、東方御花園、虹莘新村等多個(gè)居住小區(qū)，人口數(shù)量并不少，而且周邊也沒(méi)有類似的商鋪出現(xiàn)，按理說(shuō)應(yīng)該能旺起來(lái)。但事實(shí)恰恰相反，在隨后的四年多時(shí)間里，有將近一半的時(shí)間空關(guān)，即使偶爾出租，不到半年，又會(huì)重新閑置下來(lái)。為何會(huì)這樣呢？

　　原來(lái)商鋪所在位置處于古美西路的最末端，地段一般，周邊并沒(méi)有其他能帶來(lái)人流量的成熟商業(yè)街，因此無(wú)法讓人意識(shí)到這里還有商鋪。其次商鋪出售之后，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，各個(gè)小業(yè)主各自為戰(zhàn)，造成業(yè)態(tài)上混亂，這更加無(wú)法引起周邊居民的注意。缺乏人氣，在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)自然就疲軟不堪了。

　　蘇先生表示，因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間的空關(guān)，租金回報(bào)率不足4％，而目前商鋪的價(jià)格也不過(guò)25000元/平方米，雖然相比周邊的住宅價(jià)格要高得多，但其漲幅卻低于住宅。他發(fā)現(xiàn)，若與四年前的價(jià)格相比，住宅的長(zhǎng)期投資回報(bào)要超過(guò)4％，更讓他郁悶的是，住宅的價(jià)格基本上翻番。

　　蘇先生所投資的這兩套商鋪就是名副其實(shí)的冷鋪。他的經(jīng)歷告訴我們，如一不小心碰到了“冷鋪”，投資收益肯定會(huì)大打折扣。當(dāng)然，如果是旺鋪則情況就不一樣了，記者了解到，諸如浦東聯(lián)洋社區(qū)，隨著社區(qū)商業(yè)的成熟，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格也大幅攀升，部分商鋪?zhàn)饨鹨延扇�年前�?0元/平方米?天漲至目前的20元/平方米?天。

　　如何發(fā)現(xiàn)“冷鋪因子”

　　商鋪?zhàn)罱K能否變成“旺鋪”，雖然受到很多因素的制約，如地理位置、經(jīng)營(yíng)管理水平的高低、業(yè)態(tài)定位等等，但不可否認(rèn)的是，只要盡早找出“冷鋪因子”，便能讓投資變得更有保障。

　　總結(jié)下來(lái)，“冷鋪因子”主要包括交易識(shí)別的顯性因子、需要認(rèn)真考察方能發(fā)現(xiàn)的隱性因子，以及外力導(dǎo)致的非常規(guī)因子。那么，這些“冷鋪因子”有哪些特征呢？對(duì)于一般的投資者而言，又如何提前找到它呢？我們可以通過(guò)一些案例來(lái)進(jìn)行分析。

　　顯性因子：認(rèn)真觀察是關(guān)鍵

　　“冷鋪”的顯性因子容易被識(shí)別出來(lái)，就如同一件衣服做工如何，只需通過(guò)仔細(xì)觀察，便能得到結(jié)論，且八九不離十。

　　【案例1】郁先生最終決定放棄購(gòu)買(mǎi)一套社區(qū)商鋪，雖然其售價(jià)相當(dāng)便宜，僅比附近公寓貴三成，但緊靠主要四車(chē)道的交通干道，而且行人很難到達(dá)，這讓他看不出其發(fā)展前景到底在哪里？

　　【解析】“冷鋪”的顯性因子只要通過(guò)仔細(xì)觀察便能發(fā)現(xiàn)。上海知名商鋪專家姜新國(guó)表示，地段差、可視性底等等都可看作是顯性因子。比如商鋪位于交通干道兩旁，居民到達(dá)的便捷度很低，自然難以吸引到更多的人前來(lái)消費(fèi)，那么這樣的商鋪“旺”起來(lái)的可能性就不大。再比如商鋪位于樓上，而且一般會(huì)被人注意到，可視性差，同樣也難以成為“旺鋪”。

　　總結(jié)起來(lái)包括商業(yè)環(huán)境差、交通狀況差、人流量少、商業(yè)物業(yè)可視性差、物業(yè)形象差、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式差等，都可以看作是“冷鋪”的顯性因子。當(dāng)然還包括如為了節(jié)省造價(jià)而采用剪力墻結(jié)構(gòu)，或者位置太過(guò)靠后，以及房型過(guò)大適用性差等。

　　隱性因子：社區(qū)成長(zhǎng)性很重要

　　這類因子不易被察覺(jué)，因此需要投資者具有良好的預(yù)判能力。當(dāng)然，預(yù)判能力跟自己的調(diào)查研究也是密不可分的。

　　【案例】當(dāng)初曾先生之所以敢買(mǎi)下聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)一套商鋪，主要就是看中社區(qū)的成長(zhǎng)性。在2002年前后，聯(lián)洋社區(qū)周邊還能看到農(nóng)田，但他還是以13000元/平方米的價(jià)格果斷買(mǎi)進(jìn)一套。現(xiàn)在聯(lián)洋社區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為陸家嘴周邊知名居住社區(qū)，這自然會(huì)促使商鋪價(jià)格和租金的飛漲。

　　【解析】姜新國(guó)表示，成長(zhǎng)性差的社區(qū)，其商鋪也極有可能會(huì)成為“冷鋪”。但社區(qū)成長(zhǎng)性的好與壞，一般情況下無(wú)法通過(guò)觀察而得出結(jié)論，只有在對(duì)社區(qū)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如人口組成（包括受教育程度、收入水平等），社區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)模等，綜合這些因素分析，才能得到準(zhǔn)確的答案。

　　隱性因子還包括社區(qū)內(nèi)商鋪供應(yīng)總量過(guò)大、業(yè)態(tài)定位不清、管理混亂等，這些都需要投資者了解。商鋪供應(yīng)量過(guò)大，而可替代的可能性很大，這樣的商鋪將面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。業(yè)態(tài)定位不清也對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)也是很忌諱的，混亂的業(yè)態(tài)不利于商業(yè)氛圍的聚攏。

　　經(jīng)營(yíng)管理水平的高低也關(guān)系到投資收益，有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)能使商鋪人氣長(zhǎng)久保持旺盛狀態(tài)，其中最典型的案例便是位于龍茗路上的十尚坊。十尚坊所有商鋪均為江南星城配套商鋪，如果沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的話，也就不會(huì)有現(xiàn)在小有名氣的時(shí)尚飲食一條街了，而且也很有可能跟對(duì)面的半島商鋪一樣，開(kāi)開(kāi)停停。缺乏統(tǒng)一管理的商鋪勢(shì)必會(huì)陷入無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，而使其成為“冷鋪”的可能性加大。

　　非常規(guī)因子：關(guān)心規(guī)劃變化

　　非常規(guī)因子發(fā)生比較突然，相對(duì)來(lái)說(shuō)難以把握。記者發(fā)現(xiàn)，非常規(guī)因子主要因?yàn)槭姓��?guī)劃的調(diào)整而發(fā)生，因此投資者需要做到的就是關(guān)心這方面的變化。

　　【案例】劉先生有些后悔當(dāng)初沒(méi)有轉(zhuǎn)讓自己那套位于虹梅路上的小商鋪，5年前當(dāng)他得知這條路要拓寬成為中環(huán)線后，他曾考慮過(guò)這件事。當(dāng)中環(huán)線建成通車(chē)之后，商鋪所在地徹底變成“麻袋底”，自然很少有人前來(lái)光顧了。

　　【解析】相對(duì)來(lái)說(shuō)，發(fā)現(xiàn)非常規(guī)因子的難度最大，因?yàn)樽鳛槠胀ㄍ顿Y者來(lái)說(shuō)，無(wú)法預(yù)先了解到市政規(guī)劃的調(diào)整信息。有利的規(guī)劃能讓“冷鋪”變“旺鋪”，如新建大型商業(yè)項(xiàng)目，則能帶動(dòng)周邊人氣，從而使得原有商業(yè)氛圍一般的商鋪慢慢變旺。但并非所有規(guī)劃都有利于商業(yè)氛圍的提升，相反會(huì)形成巨大的殺傷力，能讓“旺鋪”變“冷鋪”。但這些也并非無(wú)跡可尋，投資者要關(guān)心的就是市政規(guī)劃的調(diào)整，如果發(fā)現(xiàn)不利于因素，如馬路拓寬為快速車(chē)道、興建高架橋等，都可視為不利因素，需及時(shí)應(yīng)對(duì)。

　　除了市政道路建設(shè)的調(diào)整之外，還有需要注意的就是區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，也有可能會(huì)弱化原有的商業(yè)氛圍。如吳江路由原來(lái)的“美食一條街”改造成為南京西路商業(yè)街的“后街”之后，主要作用是提供休閑、餐飲服務(wù)，以期與南京西路商業(yè)街形成互補(bǔ)格局，但事實(shí)上并未達(dá)到預(yù)期的效果，目前仍然還有很多商鋪尚未出租，而已經(jīng)開(kāi)張的商鋪生意也很平淡。

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