【導語】學區房在義務教育階段占據重要地位，很大程度上決定了孩子的學校和同學圈，所以家長們為了挑選學區房也是操透了心，要考慮的事宜很多，比如：學區范圍、對口學校的好壞、房子的大小、居住環境、小區信息、價格價位等，都是我們要考慮的信息。為了方便大家對比、挑選以及了解學區房情況，小編整理了一些買了學區房家長的建議或正在挑選學區房家長的意見給大家，希望對想要買學區房的你有所參考。

　　黑芝麻胡同小學，今天正式辦結，也算紀念貼吧…在簽約購房過程中都遇到這樣那樣的問題，以下是自己遇到的問題和教訓，并沒有全部做到，現總結給大家。因房屋和地區不同可能流程和處理辦法有差別，僅供參考。如果寫的有不妥或者不足請眾家長指出和補充，為更多家長朋友能過順利交易助力。

　　一、找一個靠譜中介，如果帶看過程中你感覺中介不厚道，夸大其詞，不擇手段，辦事拖拉。又恰巧碰到中意的房子，一定要換掉中介，不要礙于面子，中介在后續核房、價格及手續等事情上會影響很大。核房建議大家明確要求中介核對房本與住建委地址是否一字不差。有差可能要原業主換房本再重新所有手續面簽網簽批貸，麻煩得很。網簽合同一定要與房本一字不差，房子較老可能要求新加樓層等信息，一定要求中介在核房及網簽過程中認真對待，同時大家也要多留意。我就吃了這點的大虧。問題百出。

　　二、談價格，如果精力夠，可以多記錄一些掛牌價與成交價的差別，會讓你形成一個大概能談下來的幅度概念。某片小區掛牌價格基本是中介建議的，成交價也主要是中介談下來的，中間的差價幅度基本都差不多，再就是以同小區歷史成交價做參考，不要局限在同一個中介公司的成交價。

　　三、簽合同，要與業主本人簽，見房本，見身份證，有的抵押的無房本起碼也要有復印件，什么委托售房，業主外地的，建議慎重吧。建委版的合同一般談下來改動都不會太大，其中根本違約、及違約責任需要仔細看，自己的違約責任輕重可能改動不會太大，但對方的違約責任你感覺輕了你是有權利提出更改的。根本違約是重大違約，不太懂法律，但如果你很在意的事情可以試著限定在根本違約里，“三方免責”字眼一般都跟在“解除合同”字眼后面，要寫上。主合同及補充合同里需要盡可能全面的約定事項，這里建議大家幾點。

　　1、【戶口保證金】10萬+為宜

　　即便業主聲稱沒有戶口，也要留出一部分，因為學區房很多都是年代久遠，中間發生太多事情，地址變更、遷出遷入，可能連業主本人也記不清楚。有的房子歷史地址會有變化，雖然這種情況很少，有的涉及街道有的是地址本身某個字的變化。我買的房子就是這個問題，交易前疏忽了，但下方本之前或之后一定要到派出所查清楚，有的派出所可能會說沒有義務給查詢戶口，這時候需要中介或者磨嘴皮子了。

　　2、【物業交割保證金】3-5萬為宜

　　因為業主更替，物業費、取暖費、水電費歷史問題會很復雜，再就是有租戶的押金問題。有的房子中介會說業主一直自主或者有租戶租住不會拖欠，這里不要相信，上上個業主拖欠的取暖物業都還沒有解決的房子比比皆是。

　　3、【重新測量誤差的約定】，有的房子年老、陽臺、違建、測量方式差異等因素，下新房本之前可能會面臨重新測量的問題，這種情況也少但是也是時有發生的，補充協議里也一定要約定好假設遇到重新測量面積變化后的價格問題。有可能變大也有可能變小。

　　4、【租戶問題】三點，一個需要租戶手寫放棄優先購買權，二租金轉移節點，一般貌似約定是賣家收到全款，物業交割之后房租歸買房所有，但也可以爭取過戶完成作為節點，轉移當月房租需按日計算。三是如果你想自住讓租戶提前搬走，要與原業主明確違約金的解決辦法。

　　5、【稅費】二手房當中涉及到的稅費主要是個稅、契稅、營業稅、土地出讓金等，個稅無非差額的20%、1%、無三種情況，比如1%的情況一般是不滿五唯一又查不到原值的情況，但查不到原值也都是中介的經驗之談，如果遇到1%的情況一定要在合同里明確非1%的情況怎么處理。土地出讓金一般從房本上可以看出，商本和回遷等其他本貌似是有區別的，營業稅滿二免，契稅這里除了跟你個人首、二套有關外，還跟是不是非普通住宅有關，非普住宅對面積單價都有要求。詳細就不列舉了但是在簽合同之前以上稅費一定要要求中介精算，并且詳細寫入補充合同。寫清楚如果稅費最終有差異怎么解決。

　　6、【房款準備】，三部分，定金、首付款、中介費。

　　【定金】是簽完合同付的一般原則是根據總房價來交，這個自己衡量吧。如果沒簽合同前交定金可以說完全無用，你非要交切記一定要走資金監管，定金也是可以走資金監管的，交了定金記得要業主出收據。

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