為什么對(duì)北京來(lái)說(shuō)，地段的好壞主要以距離市中心（天安門(mén)、故宮、中南海）的遠(yuǎn)近來(lái)衡量呢？這是因?yàn)椋�北京是一個(gè)典型的以政治中心為中心的單中心城市（把通州打造成副中心后，這一狀況會(huì)有所改變，但不會(huì)從根本上改變）。對(duì)于上海、紐約等許多國(guó)際大都市來(lái)說(shuō)，很難找出絕對(duì)的城市中心。但北京則不然，自從1405年明成祖遷都北京以來(lái)，北京600多年來(lái)始終是以紫禁城（1949年后換成了中南海）為中軸，由內(nèi)向外成環(huán)狀對(duì)稱(chēng)輻射的單中心城市。離天安門(mén)、故宮、中南海越近，土地的稀缺性就越強(qiáng)。

　　現(xiàn)在，北京城市的開(kāi)發(fā)已到了五環(huán)、六環(huán)之外，有的位于四五環(huán)過(guò)去曾是村子的地方也比較繁榮、比較現(xiàn)代化了，交通也相當(dāng)發(fā)達(dá)。如中關(guān)村、望京等等。但無(wú)論怎么發(fā)展，無(wú)論再過(guò)多少年，一環(huán)（也就是北京老皇城）內(nèi)比二環(huán)內(nèi)金貴、二環(huán)內(nèi)比三環(huán)內(nèi)金貴、三環(huán)內(nèi)比四環(huán)內(nèi)金貴的基本規(guī)律是不會(huì)更改的。

　　當(dāng)然，北京還有個(gè)特點(diǎn)，距離市中心同樣遠(yuǎn)近的地方，長(zhǎng)安街以北比長(zhǎng)安街以南金貴，這也是長(zhǎng)期以來(lái)形成的現(xiàn)象。退一萬(wàn)步說(shuō)，即便在遙遠(yuǎn)的未來(lái)，與學(xué)區(qū)相關(guān)的一切因素都灰飛煙滅了，一環(huán)內(nèi)、二環(huán)內(nèi)地段的稀缺性和珍貴性都會(huì)永遠(yuǎn)存在下去。前一陣那部獲得雨果獎(jiǎng)的著名中篇小說(shuō)《北京折疊》，把北京分成了三個(gè)等級(jí)，有人認(rèn)為這是部高度批判現(xiàn)實(shí)主義的小說(shuō)，第一等級(jí)實(shí)際上就是二環(huán)以?xún)?nèi)政治色彩最濃、離權(quán)力中心最近的區(qū)域。

　　學(xué)區(qū)的重要性如何？2015年教改以來(lái)，學(xué)區(qū)的重要性迅速攀升，有時(shí)甚至已經(jīng)超過(guò)地段，成了決定房?jī)r(jià)的第一位因素。這與中國(guó)父母對(duì)教育的高度重視密切相關(guān)，論望子成龍的程度、論對(duì)子女教育不惜代價(jià)投入的程度，中國(guó)父母在全世界都是絕無(wú)僅有的，有時(shí)得到了匪夷所思的地步。這也造就了有的地方同一地段的老破小學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房的高檔公寓價(jià)格高出70%-80%的怪現(xiàn)象。

　　當(dāng)然，學(xué)區(qū)的重要性提升，在某種程度上也是一把雙刃劍。特別對(duì)于那些地段不是那么理想的好學(xué)區(qū)來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)溢價(jià)因素越高，也就意味著泡沫成分越大，一旦學(xué)區(qū)政策發(fā)生明顯變化，房?jī)r(jià)就很容易出現(xiàn)動(dòng)搖。

　　學(xué)區(qū)會(huì)永遠(yuǎn)重要下去嗎？這實(shí)際上也就是教育會(huì)不會(huì)實(shí)現(xiàn)均衡的問(wèn)題。均衡是相對(duì)的，不均衡是絕對(duì)的。這一輪新教改肯定是在朝著教育資源均衡化的方向發(fā)展，但未來(lái)教育資源均衡化，主要體現(xiàn)在縮小實(shí)力較弱的普通學(xué)校同中上等學(xué)校之間的差距，至于那些牛校（主要是指牛中，因?yàn)閼?yīng)試教育語(yǔ)境下的小學(xué)階段教育質(zhì)量并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的差別，以后還要另文詳細(xì)闡述）的優(yōu)勢(shì)則依然會(huì)長(zhǎng)期顯著存在，也就是說(shuō)牛中和中等中學(xué)的差距依然會(huì)顯著存在。簡(jiǎn)言之，教育均衡化的主要結(jié)果是提低，而不是把牛中拉低到一個(gè)平庸的水平。以西城四大金剛為例，可能再過(guò)十幾二十年，四大金剛?cè)詴?huì)存在，四中、實(shí)驗(yàn)的教主地位仍不會(huì)動(dòng)搖。

　　因此綜合起來(lái)，那些兼具地段優(yōu)勢(shì)和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)，是最具保值增值潛力的，是抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的。下面分東西城來(lái)說(shuō)明。

　　就西城而言，西城地段最好的是西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)最好的是金融街學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)，這其中金融街學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)是兼具最優(yōu)地段和最優(yōu)學(xué)區(qū)資源的。而金融街學(xué)區(qū)又有著西城最現(xiàn)代化的配套環(huán)境，這賦予了它西城龍頭老大的地位。什剎海學(xué)區(qū)，地理位置同樣優(yōu)越（南半片屬于北京老皇城也就是一環(huán)），學(xué)區(qū)資源同樣優(yōu)質(zhì)，只是配套環(huán)境不如金融街現(xiàn)代化，因此綜合起來(lái)僅次于金融街學(xué)區(qū)，目前看黃小、西什庫(kù)等代表校的價(jià)格同金融街的差距還有些大，這主要是因?yàn)槌龇可伲�炒作因素少�?br />
　　回歸正常理性狀態(tài)后，什剎海同金融街的價(jià)格差還會(huì)進(jìn)一步縮小。西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)的地理位置極其優(yōu)越，甚至比金融街更優(yōu)越，在這兩年教改導(dǎo)致的學(xué)區(qū)因素凸顯之前，靈境胡同、太仆寺街等核心地段的價(jià)格實(shí)際上是一直高于豐匯園等宏廟學(xué)區(qū)房的。但教改后西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)相對(duì)平庸一些，缺乏出彩的學(xué)校，因此目前的價(jià)格基本反映了單純的地段價(jià)值，學(xué)區(qū)溢價(jià)因素極少。

　　德勝則與西長(zhǎng)安街相反，德勝的學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)度也比較高，和金融街、什剎海同屬西城第一梯隊(duì)，但地段遜色不少，大部分位于二環(huán)外，有的甚至都出了三環(huán)，因此現(xiàn)在的價(jià)格有些虛高，主要是靠學(xué)區(qū)溢價(jià)因素維持的，同時(shí)也跟此前許多人的大肆炒作很有關(guān)系。此外，月壇、新街口、展覽路等學(xué)區(qū)的地段和學(xué)區(qū)資源也都還不錯(cuò)，但相對(duì)來(lái)說(shuō)遜色一籌。

　　就東城而言，東城地段最好的是景山—東華門(mén)學(xué)區(qū)和東朝建學(xué)區(qū)（前者是王府井一帶，后者是金寶街一帶，都是“東富西貴”中“東富”的代表），學(xué)區(qū)最好的是東朝建學(xué)區(qū)、和平里學(xué)區(qū)、安交學(xué)區(qū)（東朝建有點(diǎn)類(lèi)似于金融街，有史家這樣的牛小，有二中這樣的全東城領(lǐng)頭牛中，有直升二中分的新鮮小學(xué)；和平里有點(diǎn)類(lèi)似德勝，教育資源最均衡，但地理位置太偏北，有的出了三環(huán)之外；安交學(xué)區(qū)有府學(xué)，有五中，也足夠光彩奪目）。這其中東朝建學(xué)區(qū)是兼具最優(yōu)地段和最優(yōu)學(xué)區(qū)資源的。

　　由于東城的學(xué)區(qū)總體上不如西城，因此東城的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)總體上也比西城低不少，這就是因?qū)W區(qū)因素造成的價(jià)值洼地。如果幾年后東西城真的實(shí)現(xiàn)合并，因而中考不再相互鎖區(qū)，東城的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)就會(huì)有明顯的補(bǔ)漲。當(dāng)然，東西城合并畢竟還沒(méi)有任何權(quán)威的消息來(lái)源加以證實(shí)。

　　三、二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)未來(lái)走勢(shì)的展望

　　無(wú)論哪里的房子，房?jī)r(jià)的走勢(shì)總體上是隨大盤(pán)走的，二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房也不例外。但二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房抗跌的性能無(wú)疑是最好的。未來(lái)的十幾年內(nèi)，北京樓市的調(diào)控不會(huì)取消，但有時(shí)會(huì)收緊、有時(shí)會(huì)放寬，這都取決于經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行狀況和政治需要。

　　就大盤(pán)而言，未來(lái)十幾年北京的樓市總體上會(huì)保持退一步、進(jìn)三步的態(tài)勢(shì)，調(diào)控收緊后抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的區(qū)域就會(huì)立竿見(jiàn)影地跌一些，爾后又會(huì)恢復(fù)到比下跌前更高的地步，甚至可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。就二環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，一般的樓市調(diào)控可能基本不起作用，連退一步、進(jìn)三步的現(xiàn)象都不會(huì)出現(xiàn)，而是會(huì)一直上漲，只不過(guò)漲幅有徐有疾。所以，那些最近買(mǎi)了學(xué)區(qū)房后擔(dān)心站在山崗而惴惴不安的家長(zhǎng)們，其實(shí)大可以放寬心。

　　當(dāng)然，這一切都是有時(shí)間限度的。未來(lái)十幾年后，到房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)真正到來(lái)之時(shí)，大盤(pán)不再有上漲壓力之時(shí)，二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房也很難再一枝獨(dú)秀，無(wú)限制地上漲下去。但不管怎么樣，即便有朝一日真的出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、出現(xiàn)樓市的崩盤(pán)，北京二環(huán)內(nèi)那些兼具地段優(yōu)勢(shì)和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的學(xué)區(qū)房，可能也會(huì)是樓市崩盤(pán)的最佳避難所，有可能崩盤(pán)壓根不會(huì)殃及，即便最終難逃被殃及的命運(yùn)，也會(huì)是受崩盤(pán)影響最小的區(qū)域。

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