如今，不少家長在孩子一兩歲時就未雨綢繆，把購買學區房納入計劃。即便比同區域同品質的非學區房貴出三四成，學區房因為其特殊屬性及抗跌的投資價值依然是市場上“一房難求”的“香餑餑”。然而，由于招生計劃的可變性，學區房依然存在風險。從擇校衍生出的擇房，一定程度上反映了教育資源分配的不均衡。

　　上海從2007年開始進入生育高峰，據此推算，2013年以后將進入小學入學高峰。學區房價格的非正常上漲，也許僅僅是個開始。

　　孩子2歲：家長盤算學區房

　　多數孩子或許并不知道父母為了他們能念上一所師資好的“名校”，為之付出的心血和財富。

　　盧女士的女兒現在不到2歲，原本對學區房還知之甚少的她近來總聽周圍的同事朋友討論學區房，于是，她也不由地著急起來。

　　因為本市義務教育階段采取“就近入學”的原則，樓市中有了學區房，就是“名牌中小學周邊能夠對口入學的住宅”。

　　記者了解到，部分小學有規定：入學兒童一家三口的戶口必須都在本學區，還要在該房住滿3年以上才有入學資格。因此，多數學區房不能“即買即用”，不少家長在孩子一兩歲時，就未雨綢繆。

　　兩種打算：掛靠戶口兼帶投資

　　采訪中，記者獲悉，目前市場上有購買學區房的家長一般分為兩種打算：一種是置換房源。家長在把原來居住的房子出售之后，置換成目標學校的學區房。這類家長的購房實力相對有限，對于住房條件也不那么苛求，他們更傾向于貼上幾十萬元入住學區，即使是小房子也無所謂。

　　另一種購買方式是兼顧投資。這類購房者具有一定的資金實力。他們購買學區房后，只是把戶口遷入，并沒有入住，而是把房子另行出租。這一情況在一些靠近商圈的學區房中更為盛行。

　　中原地產靜安楓景分行有關人士告訴記者：“有位購房者，小孩一歲都不到，就在三和花園買了套兩房住宅。”據說，這套房純粹為了報戶口用，該購房者一家三口還住在長寧區，買下的房子則先出租。其他學區房也多為這種情況，買下后不用來住，而是先報進戶口，再出租。

　　謹防風險：房子不變，學區會變

　　如今不少中介賣房時，都很肯定地答復說，可以上某某名校。但業內人士指出，各校對口入學的住宅小區范圍每年會根據招生具體情況而發生一些變化，往年的招生計劃僅供參考。在當年的小學和初中招生計劃公布前，切不可聽信一面之詞。沒有任何售房合同會承諾購買該房后保證進入某某學校。

　　至于落戶的時間以及報名條件，各區也規定不同。有的要2年以上，有的要3年；有的要求孩子和家長戶口都在，有的要求提供落戶住宅的房產證。因此購買學區房之前，事先應清楚戶口對應的居委會，再向學校招生部門或教育局負責招生的部門咨詢。

　　記者從各區教育局獲悉，并不一定買到了學區房就一定能進對口的學校。比如，華師大附小對口的曹家巷小區，雖然房產中介稱購買該小區1-15號的房源，就可上華師大附小，但實際上，1-15號房源是輪號的。比如，今年1-5號的戶口能上，明年6-10號的戶口能上，后年11-15號的才能上。靜安一師附小對口四和花園，除買房要求外，還要求同時有大人和小孩的戶口。其中，小孩戶口要求滿一年。大人如果是父親或母親，戶口也要滿一年；如果是爺爺或奶奶，戶口則要滿2年。而徐匯區匯師一小則要求父母和孩子的戶籍必須在學區內至少3年。

　　上海中原地產咨詢部經理馬冀建議，對于新房而言，有些開發商可能會以學區作為賣點。購買的時候需謹慎，不要過分相信單一的信息，特別是不要盲目相信銷售人員學校劃片的保證。此外，地理位置優越是房子保值增值的關鍵。對于購買學區房長期投資的人而言，除了學校周邊，最好還要靠近成熟的商圈。交通便利，其房屋價值才能充分體現出來。

　　北靜安板塊：學區房貴30%-40%

　　盧女士家住普陀區的曹楊路芝川路附近，女兒就近入學的對口小學并不合她心意，相對集中了較多名牌小學的靜安區，目前是盧女士選擇學區房的重點區域。

　　“主要因為北靜安板塊離普陀區較近，如果現在的房子不賣掉，將來女兒上學接送也方便；不過靜安的房子實在太貴，單價2萬元/平方米已經算‘便宜貨’了，超過3萬元/平方米的學區房則是多數。”盧女士顯得很無奈。

　　對口靜教院附小的海防村，小房型目前掛牌房源單價都超過3萬，海防村是已有10年房齡的老公房。其所屬的北靜安板塊的老公房目前成交均價約2.2萬元/平方米。這是記者從中介了解到的數據，依此計算，海防村因為學區房的屬性，可以賣高30%-40%。

　　普遍情況：學區房貴5%-15%

　　貴的不只是靜安的學區房。記者從21世紀不動產了解到，徐家匯板塊對口匯師小學的文定天下苑目前價位在3萬元/平方米，而虹橋樂庭鉑晶館小區建筑品質與之相近，單價則只有2.8萬元/平方米。就價格而言，學區房的單價普遍會比周邊的同類房源貴上約5%-15%，不僅在市中心，放眼全市各個板塊，只要是學區房，一般都比附近非學區房身價高。

　　市民張先生剛買下浦東新區一套商品房。整個看房過程中，他便充分體會到學區房的“霸道”：“比如同樣是老公房，設施也都差不多，但就是因為其中一套對口附近的梅園小學，總價就高出20多萬元，算下來，每平方米要高出近2000元。”

　　同樣在浦東，世紀大道附近對口福山路外語小學的20年房齡的老公房要比附近非學區房，每平方米貴出2000-3000元。

　　易居臣信有關人士告訴記者，七寶普通老公房均價1萬-1.1萬元/平方米左右。但是有學區房概念的老公房寶儀花園，即便房齡已有12-15年，但均價仍在1.3萬-1.4萬元之間，較年初漲幅在15％左右。

　　學區老公房：面積小單價更高

　　“目前有一套掛牌的海防村的房子，單價報到32000元，而附近同屬學區房的康海大樓單價在24000元，06年的新盤子靜安晶華園在34000元。”在常德路的一家房產中介門店，一位姓趙的經紀人告訴記者。

　　同一區域的學區房，老公房相比新盤為何并不便宜呢？這位經紀人指出，海防村的房子面積多在30-60平方米，總價100多萬就能入手一套，而康海大樓、晶華園基本沒有90平方米以下的房子，總價都是兩三百萬起步。

　　記者了解到，靜安區北靜安板塊內有靜安區第一中心小學、一師附小、靜教院附小、市西中學等老牌名校。靜安楓景、靜安豪景、三和花園、四和花園、達安花園、靜安晶華園和大聞麗都園等樓盤均在名校對口招生范圍內。

　　“一房難求”：漲時同漲，跌時抗跌

　　即便價格貴出不少，學區房依然“一房難求”。本文開頭提到的盧女士告訴記者，她在中介公司咨詢時，工作人員并不太熱情，原因是學區房房源少。

　　記者實地走訪中，從常德路的一家房產中介了解到，海防村的掛牌房源很少，由于總價不高，基本很快就能賣掉。

　　21世紀不動產上海區域市場中心指出，學區房因對口重點學校所以深受家長們歡迎，只要掛出房源價格適中就會有買家出手，但因房源稀缺，目前成交量普遍不高。

　　雖然學區房價格在價格上漲時未能有突出的表現，今年上半年普漲2成左右、與大市基本一致，但在樓市下行期的抗跌性卻十分明顯。21世紀不動產上海銳豐瞿溪路分行經理丁政告訴記者，在去年經濟危機下，全市房價普降20%左右，而學區房的降幅卻只有5%-10%：學區房地段較好、房源稀缺，需求量受金融危機影響也較小。因此，丁俊看好學區房的后市，“學區房的需求久盛不衰，孩子能進名校的同時還能抗跌保值，買家當然趨之若鶩”。

　　■記者手記

　　學區劃分應公開穩定清晰

　　為了給孩子上個好學校，家長不惜把大房子換成小房子，把新房子換成舊房子。即便如此，由于學區房政策的變化，高額的投入未必如愿換來孩子入校。

　　就近免試入學是國家為了減少擇校現象、體現教育公平而推出的政策，可是卻引發了市場對學區房的熱炒，這恐怕是政策制定者當初沒想到的。

　　北京師范大學教授王曉輝在接受媒體采訪時指出，與贊助費擇校相比，通過購買學區房擇校有一定的合理性。不過，王教授認為，對學區的劃分，要擴大一些，公開一些，稍微穩定一點。另外從長遠的角度考慮，義務教育資源應當更平衡一些，這樣家長選擇學校的心態就不會那么浮躁，那么急于求成。

　　一位不愿具名的教育界人士透露，學區房之所以“長興不衰”，說到底還是要上學的孩子多，而口碑、師資環境俱佳的學校“供不應求”。比如，100個孩子在學區房，學校只招80個學生，掐戶口年限、搖號、電腦派位等篩選手段就不足為奇。

　　上海民建經濟委員會副主任邢元志表示，希望學區的劃分能更加明晰，學區半徑能盡量擴大，這樣家長的選擇面也會更寬一些，“學區房”才會不那么緊俏。

　　不管是贊助費擇校，還是買學區房擇校，都是因為教育資源的不均衡，因為優質資源的集中和稀缺，這才是癥結所在。只有從根本上實現優質教育資源在各個小學的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學區房價格畸高的市場基礎。

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